Systém oceňování nemovitostí v ČR

V České republice se ocenění nemovitosti může ubírat dvěma základními směry, které v podstatě tvoří dvě naprosto odlišné disciplíny oceňování, jejichž výsledky nelze zaměňovat. První cestou je oceňování nemovitostí na tržních principech, druhou potom administrativní oceňování nemovitostí. Oba pojmy mají řadu synonym, názvy obou „cest“ nelze proto vnímat dogmaticky.

Oceňování nemovitostí jako disciplína je v České republice poznamenána více jak čtyřicetiletým obdobím, kdy oceňování vládlo administrativní oceňování nemovitostí, zatímco v „západním světě“ se vyvíjely přístupy a metody oceňování na tržních principech. V České republice tak došlo k určité strnulosti a zažití řady principů a zásad jak u odborné, tak i laické veřejnosti, které přežívají dodnes. Nezřídka např. zhotovitel ocenění uplatní postupy administrativního ocenění v situaci, kdy je objednatelem požadováno stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Určité vžité nepravdivé představy lze pozorovat i u laické veřejnosti, kdy je častá představa, že ocenění nemovitosti probíhá zadáním parametrů nemovitosti do určitého složitého vzorce, díky kterému je stanovena přesná exaktní hodnota vyčíslená s haléřovou přesností.

Určujícím zákonem pro oceňování nemovitostí v ČR je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Zákon určuje, kdy je použit režim administrativního a kdy režim tržního oceňování.

Administrativní oceňování a cena jím stanovená má uplatnění především v případech, kdy je požadováno ocenění podle postupů zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky. Obecně se dá říci, že jsou to případy, kdy se nejedná o volné sjednávání cen, ale o případy, kdy je nutné cenu určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je např. ocenění (stanovení tzv. zjištěné ceny) pro potřeby určení daně z převodu nemovitosti (nově daně z nabytí nemovitých věcí).

Oceňování na tržních principech (tj. zde nabízené odhady) se použije v případech, kdy je požadovaným výstupem tržní hodnota nebo hodnoty (výpočty) na ní založené. Příkladem tržního ocenění může být ocenění nemovitostí pro potřeby zajištění úvěru nemovitou zástavou, typicky pro zajištění hypotéčního úvěru.

Pokud se provádí ocenění v administrativním režimu, pak oceňovatel postupuje podle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb., tato vyhláška bývá zhruba v intervalu jednoho roku novelizována.

Při oceňování nemovitostí v režimu tržního oceňování, není zákonem stanoven žádný režim ani postup, kterým by se mělo postupovat. Oceňovatel by se měl řídit svými morálními zásadami, obecně uznávanou teorií a pochopitelně metodikou banky, pro kterou je ocenění zpracováno, v případě, že se jedná o ocenění pro banku. V případě odhadu zpracovávaném pro českou banku, by se odhadce měl řídit "Standardy oceňování nemovitých věcí pro účely ohodnocení zajištění finančních institucí", které od roku 2015 vydává Česká bankovní asociace. 

Přístupy tržního oceňování

V současné době se v oblasti oceňování nemovitostí ustálily tři základní přístupy k oceňování nemovitostí, přístup nákladový, porovnávací a výnosový. V rámci každého z těchto přístupů je skryta celá řada konkrétních metod ocenění, jejichž počet je vysoký.

Přístupy k oceňování nemovitostí nelze vnímat jako dané mechanické postupy, které se určitým způsobem naplní a tím vznikne výsledná stanovená hodnota nemovitostí jako v případě administrativního ocenění. Přístupy a jejich metody jsou spíše různými cestami, jejichž výsledné hodnoty oceňovatel posoudí a na jejichž základě odhadne výslednou tržní hodnotu.

Současná praxe v ČR je taková, že každý oceňovatel aplikuje konkrétní přístupy a jejich metody podle svého uvážení, nezřídka se aplikují vlastní modifikace metod uváděných v literatuře, které jsou v podstatě určitým know-how oceňovatele. Jak je výše popsáno, legislativa v případě tržního ocenění oceňovateli žádné konkrétní postupy ocenění nepředepisuje a jejich volba a aplikace je tedy výlučně na něm, ačkoli je pochopitelně vhodné aplikovat metody obhajitelné a všeobecně v teoretické rovině uznávané. Často je doporučováno vycházet např. ze standardů EVS (European Valuation Standards) prezentované Evropským sdružením asociací odhadců majetku (The European Group of Valuers Associations – TEGoVA).

Pojmy (cena a hodnota)

Cílem činnosti subjektů provádějící ocenění je nejčastěji stanovit (odhadnout) cenu či hodnotu, není proto překvapivé, že se tyto pojmy v oblasti oceňování velmi často skloňují. Cena a hodnota jako pojmy se v praxi často zaměňují a splývají, je nutné je důrazně rozlišovat a v ocenění vždy přesně specifikovat jaká hodnota, či cena je zjišťována. Existuje celá řada typů hodnot a cen, v následujících podkapitolách jsou uvedeny ty, které jsou podle mého názoru nejzákladnější a často se v praxi vyskytují.

Cena

Cenou v obecném pojetí se rozumí exaktně vyjádřená částka, tedy přesné číslo, které zcela konkrétně vyjadřuje množství peněžních jednotek, které jsou ekvivalentem určité věci. Cena je zpravidla sjednaná částka mezi konkrétním kupujícím a prodávajícím, je to realizovaná skutečnost, která nastala. V zákonu o cenách je cena definována takto: „Peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelů než k prodeji.“

V oceňovací praxi se lze často setkat s pojmem administrativní cena. Tímto pojmem se rozumí cena stanovená podle postupu uvedenému v prováděcí vyhlášce k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

Hodnota

Cena byla popsána jako realizovaná skutečnost, fakt, který byl sjednán mezi prodávajícím a kupujícím. Naproti tomu hodnota je  obrazem návrhu či názoru, je tedy určitým intervalem mezi nejnižší představou poptávky a nejvyšší představou nabídky.

Nejčastěji užívaným typem hodnoty je tržní hodnota. Tržní hodnota je definována celou řadou institucí, přičemž každá instituce ji definuje s mírnými odlišnostmi. Výstižná je definice uvedená v Evropských oceňovacích standardech (EVS), která tržní hodnotu označuje jako Market Value a definuje ji následovně: „Odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení“.

 Zdroj: vlastní úpravy